随着销售的改善，合生创展流动性恶化的风险将降低。

(资料图片仅供参考)

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展期

近日，据知情人士透露，合生创展集团（00754.HK）5月初到期、本金约1亿美金的私募票据已获得持有人的批准，将延期一年兑付。

消息人士表示，该票据展期期间的票面利率将维持9%不变，合生创展集团增加了一些股权投资作为抵押品，以换取本次延期。

值得注意的是，在近期公布的2022年年报里，合生创展集团未明确提及这笔1亿美元私募债。

或受此消息影响，5月10日合生创展集团存续美元债剧烈波动，其2024年5月到期美元债创11月以来最大跌幅。

“HPDLF 7 05/18/24”报价79.350，下跌-6.228%，收益率32.424%；

“HPDLF6.8 12/28/23”报价87.350，下跌-6.267%，收益率30.331%。

《小债看市》统计，目前合生创展集团存续美元债2只，存续规模5亿美元，分别将于2023年12月和2024年5月到期。

2023年4月，标普将合生创展集团的评级展望从负面调整至稳定；同时确认其“B”长期发行人信用评级。

标普认为，未来12个月合生创展集团的流动性恶化风险降低。

值得注意的是，这是自2022年以来，合生创展集团成为中国房地产民营企业中极少数被修复国际信用评级的企业之一。

02

流动性恶化风险降低

据官网介绍，合生创展于1992年在香港成立，1998年在香港联交所主板上市。

目前，合生创展逐步发展为全产业链优质生活运营商，多元业务板块构筑全领域发展，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展。

合生创展官网

从股权结构看，合生创展的控股股东为新达置业有限公司，持股比例为53.75%，公司实际控制人为朱孟依。

2022年，合生创展销售额325.79亿元，同比下降22.98%；2023年第一季度合同销售额为110亿港元，同比增长30%，好于市场平均水平。

据克而瑞数据，2023年前4个月合生创展以86.4亿操盘金额位居房企第54位。

克而瑞数据

值得注意的是，合生创展在广州和上海的两个大型项目的优异销售业绩为其流动性提供了支持，销售额的增加将稳定公司紧张的流动资金。

预计，合生创展这些项目在未来一至两年的可出售资源超过600亿港元。2023年公司合约销售额可能会增长15%-20%，达到420亿-440亿港元。

土储方面，合生创展深耕环渤海、长三角及大湾区一二线核心城市，截至2022年底公司土地储备总量为2872万平方米，其中地产板块的75%土储和商业板块95%的土储均位于一线城市。

从业绩上看，2022年合生创展实现营业额272.52亿港元，同比下降11.33%；股权持有人应占溢利为87.62亿港元，同比下降10.22%。

值得注意的是，近年来合生创展俨然已不是一家纯粹的地产公司，其转型多元业务，并在投资领域做得风生水起。

不过，受投资业务表现影响，合生创展毛利率大幅下降。

2022年，合生创展毛利率则由2021年同期的42.77%下降至30.39%，公司盈利能力恶化较快。

毛利率水平

截至2022年末，合生创展总资产有2987.14亿港元，总负债2003.36亿港元，净资产983.78亿港元，资产负债率67.07%。

《小债看市》分析债务结构发现，合生创展主要以流动负债为主，占总债务的56%。

截至同报告期，合生创展流动负债有1116.59亿港元，其中一年内到期的短期债务有259.45亿港元。

相较于短债压力，合生创展流动性不足，其账上现金及现金等价物有141.09亿港元，较2021年末腰斩，现金短债比为0.54，公司面临一定短期偿债压力。

在财务弹性方面，2022年12月合生创展向邮储银行再融资65亿元营运资金贷款，这笔贷款原定于2023年4月到期。

2022年底，合生创展集团还与中国银行、建设银行、邮储银行签署了战略合作协议。

负债方面，合生创展还有886.77亿港元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计716.07亿港元，规模较大。

整体来看，合生创展刚性债务有975.52亿港元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为49%。

有息负债占比近半，2021年和2022年合生创展融资成本分别为18.33亿港元和15.16亿港元，对利润空间形成较大侵蚀。

从融资渠道看，合生创展渠道并不算多元，除了借贷和发债，还通过股权等方式融资。

其中，金融机构借款占比近八成，其他为ABS、MBS以及优先票据等，信用债仅占总有息负债余额的8%。

从现金流上看，2021年和2022年合生创展筹资性现金流持续净流出，分别为-121.5亿港元和-340.78亿港元，公司融资渠道遇阻，再融资压力较大。

在资产质量方面，近年来合生创展其他应收款规模迅速增长，2022年末该指标为403.08亿港元，规模近净资产的一半，对资金占用十分明显。

总得来看，合生创展销售有回暖迹象，业绩和盈利能力持续下滑；流动性依然紧张，杠杆率可能会因债务削减而改善；筹资性现金流持续净流出，再融资压力较大。

03

“地产航母”

合生创展，昔日“华南五虎”之一，被奉为“隐形的地产航母”。

早年间，凭借和政府一同开发商业街，朱孟依赚到人生第一桶金。

1992年，朱孟依正式转战地产，他跑到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。

次年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，而朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。

没过多久，天河区被规划为广州新的市中心，朱孟依拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

1998年，朱孟依凭借港资身份，合生创展在香港主板成功上市。

资本助力下，合生创展一骑绝尘，2004年成为内地第一家销售破百亿的房企。

不过，从2008年金融危机后，由于奉行港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，合生创展在规模上逐渐掉队，2013年掉出房企50强。

当恒大、万科纷纷破千亿时，合生创展销售额却始终在百亿徘徊，直到2019年才突破两百亿。

然而，在规模上慢下来的合生创展却完成了多元化布局，其通过较为优质土储资源，将业务延伸至地产行业的上下游，构建了地产、商业、物业管理、投资和基建五大业务板块。

尤其在2019年二代朱桔榕走到台前后，合生创展思路发生变化，开启扩张步伐。

2020年，合生创展豪掷180亿元拿下北京分钟寺地块，随后又以46.57亿元收购北京大兴旧宫棚户区地块。

2021年初，合生创展一举拿下广州“最贵” 的旧改项目——康乐村、鹭江村，改造投资341亿。

2021年下半年，合生创展先是与恒大洽谈其旗下物管公司的收购事项，后又传出对奥园健康、雅生活等房企旗下物管公司的收购意图。

随着逆势加杠杆，合生创展的规模见长，但从2021年起其盈利能力开始走下坡路，目前来看随着销售的改善，其流动性恶化的风险将降低。

内容来源：小债看市